Ecobonus al 110% per il Condominio

Come funziona e come fare per averlo (edizione 21.05.2020)

Il 20 maggio 2020 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il Decreto-Legge 19 maggio 2020, n°34, conosciuto come “Decreto Rilancio”: il corposo testo (oltre 250 pagine) contiene anche una misura che può essere un’ottima occasione per intervenire sui nostri edifici, il “SuperEcoBonus”, ovvero la possibilità di detrarre il 110% delle spese sostenute in interventi di riqualificazione energetica.
Occorre, però, leggere bene l’articolo che lo introduce (l’art. 119) perché non è così immediato farvi ricorso: in questa breve guida verranno esaminate le possibilità offerte ad un condominio, più ampie e più interessanti rispetto a quelle accessibili ad un singolo.

Interventi ammessi

Gl’interventi per i quali un condominio può accedere alla detrazione sono essenzialmente due:
1. il miglioramento dell’isolamento termico di muri, pavimenti e coperture
2. la sostituzione della caldaia

La detrazione può essere estesa anche ad altri interventi, purché siano eseguiti contestualmente ad uno o entrambi di quei due; gl’interventi per i quali si può avere l’estensione sono:

– tutti gl’interventi coperti dall’Ecobonus già presente (cambio dei serramenti, posa di pannelli solari termici, etc.)
– installazione di pannelli fotovoltaici
– installazione di batterie elettriche collegate ai pannelli fotovoltaici

Condizioni per l’accesso

Una prima condizione per l’accesso è stata già implicitamente indicata: questa piccola guida
riguarda il condominio, che ha a disposizione qualche strumento in più rispetto alla singola
abitazione; valgono anche le condizioni già esistenti per il “vecchio” Ecobonus, ad esempio la
prestazione termica delle pareti dopo l’intervento o quella dei nuovi serramenti.

Le altre condizioni sono:
– l’intervento sull’isolamento termico deve riguardare almeno il 25% della superficie
disperdente (facciate + tetto + pavimento verso terreno, cantine o autorimesse)

– il cambio della caldaia deve avere come risultato finale un impianto centralizzato,
indipendentemente da come era in partenza

– il cambio della caldaia deve avvenire con un generatore a basso consumo, come:
caldaia a condensazione di classe A
pompa di calore
generatore ibrido (cioè una caldaia ed una pompa di calore che lavorano assieme)
impianti di microcogenerazione (cioè in grado di produrre contemporaneamente calore ed energia elettrica)

– questa detrazione non è cumulabile con incentivi o agevolazioni di altra natura, in particolare per la posa dei pannelli fotovoltaici. La condizione più rilevante merita un approfondimento: quale che sia l’intervento o l’insieme degl’interventi, il risultato finale deve essere il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.

Quanto vale la detrazione

Come detto si parla del 110% delle spese sostenute, ma più in dettaglio sono coperte le spese per:
– la fornitura e la posa dei materiali (l’isolamento, la nuova caldaia, etc.)
– le spese professionali (i progetti, le relazioni tecniche, le certificazioni, etc.)
– le assistenze idrauliche, elettriche e murarie
– tutto ciò che è necessario per l’intervento (ad esempio il ponteggio per il cappotto sulla facciata)

Gl’importi massimi ammessi per le varie detrazioni sono:
– Miglioramento dell’isolamento termico: €60.000,00 per ogni unità immobiliare
– Sostituzione del generatore: €30.000,00 per ogni unità immobiliare
– Pannelli fotovoltaici: €2.400,00 per kW di potenza installata e massimo €48.000,00
– Batterie elettriche: €1.000,00 per kW di potenza installata e massimo €48.000,00
– Interventi dell’Ecobonus “normale” eseguiti contestualmente: limiti di spesa già fissati

Si tratta di limiti piuttosto ampi e nella maggior parte dei casi non si rischia di superare il tetto di spesa.

Chi può accedere

Nell’ambito del condominio tutti possono accedere al SuperEcoBonus: le limitazioni, infatti, riguardano solo le persone fisiche (che non ne hanno diritto per gl’immobili legati al lavoro, né per le seconde case), mentre il condominio può sempre avere la detrazione, qualsiasi sia la destinazione d’uso delle singole unità immobiliari

Come riscuotere il bonus

Ci sono tre strade:
1. ogni condomino potrà avere una detrazione, cioè uno “sconto” sulle tasse, pari alla propria quota della spesa sostenuta, spalmata su 5 anni
2. il condominio cede la detrazione, tutta o in parte, alla ditta che ha eseguito i lavori e sarà questa ad avere lo sconto sulle tasse per i successivi 5 anni o lo cederà a sua volta ad un terzo; in cambio della detrazione, la ditta riconoscerà uno sconto di pari importo sui lavori
3. il condominio cede la detrazione ad un istituto finanziario (una banca, un’assicurazione, etc.) e sarà questo ad avere lo sconto sulle tasse per i successivi 5 anni; in cambio il condominio riceverà una cifra di denaro secondo le condizioni concordate con l’istituto finanziario Mentre la prima strada è conosciuta, perché è lo stesso meccanismo dell’Ecobonus normale, le altre meno: in entrambi i casi si tratta di “vendere” a qualcuno lo sconto sulle tasse, in cambio o di uno sconto sul lavoro (nel caso della ditta), o direttamente di soldi (nel caso di un istituto finanziario).
Il meccanismo della cessione del credito è un’opzione interessante, perché permette di abbassare notevolmente il costo di interventi che, come abbiamo visto, possono richiedere un impegno economico elevato;  tuttavia occorre fare delle considerazioni, che sgombrano il campo dalle suggestioni delle notizie di stampa, perché ben difficilmente gl’interventi saranno “gratis” o addirittura “guadagnandoci” quel 10% in più:

– qualsiasi intervento si voglia fare, quasi sicuramente la ditta incaricata avrà bisogno di un acconto, se non altro per comprare i materiali di cui ha bisogno, sono soldi che servono adesso, mentre lo sconto sulle tasse ci sarà a partire dal prossimo anno: come minimo, quindi, lo sconto che si potrà ottenere non sarà pari all’importo totale, ci vorrà un acconto da versare subito

– un istituto finanziario, invece, farà un ragionamento solo sui tempi e vige la regola “un dollaro oggi vale più di un dollaro domani”: per loro si tratta di comprare uno sconto che ci sarà dall’anno prossimo e di pagarlo subito al condominio, quindi ben difficilmente saranno disposti a riconoscere l’intero importo e la differenza dovrà essere pagata dai condòmini

Come si procede
I passi per realizzare gl’interventi con il SuperEcoBonus sono questi:
1. un tecnico redige il certificato energetico dell’edificio, così si stabilisce il punto di partenza
2. si provvede, sulla base dei dati del certificato energetico, a fare delle simulazioni per definire quali siano gl’interventi necessari al doppio salto di classe: questo è un vero e proprio progetto
3. deciso quali interventi fare, si stila un computo da sottoporre alle ditte per definire il costo dell’intervento
4. noto il costo, si valuta quale opzione seguire (usare la detrazione, concordare lo sconto con la ditta, cedere il credito alla banca)
5. si eseguono i lavori
6. un tecnico redige il certificato energetico finale, che dimostra il miglioramento della classe dell’edificio

Fonte: STUDIO TECNICO ING. MARCO DELL’ORTO